ビル建設を依頼する前に知っておきたいこと｜用途・収益性・施工会社選び
土地を所有している、既存建物の建て替えを検討している、新たな事業用不動産を計画しているなど、ビル建設を考えるきっかけはさまざまです。
一方で、ビル建設は、建物のデザインや工事費だけを決めれば進められるものではありません。
オフィス、店舗、クリニック、複合用途など、どのような使い方を想定するのかによって必要な設備や建物の仕様は変わります。また、賃貸ビルとして運営する場合は、建設費だけでなく、想定賃料や入居率、維持管理費なども踏まえて計画する必要があります。
さらに、計画段階から施工会社へ相談することで、敷地条件や予算、工期、施工方法を踏まえながら、実現可能な建築計画を検討しやすくなります。
この記事では、ビル建設を依頼する前に整理しておきたい用途、収益性、建設費、施工会社選びなどのポイントを解説します。
目次
ビル建設では何から考えるべきか
ビル建設を検討する際、「どのくらいの大きさの建物を建てられるか」「建設費はいくらになるか」から考え始めることも多いでしょう。
しかし、その前に整理したいのが、「何のためにそのビルを建てるのか」です。
例えば、同じ土地に建てる場合でも、
・自社で使用するオフィスビル
・テナントへ貸し出す賃貸オフィスビル
・店舗中心のテナントビル
・クリニックや医療系テナントを想定したビル
・オフィスと店舗などを組み合わせた複合ビル
では、求められる建物のつくり方が異なります。
必要な天井高、電気容量、空調方式、給排水設備、エレベーター、共用部、出入口の位置なども、想定する用途によって変わります。
まず「誰が、どのように使う建物なのか」を明確にし、そのうえで建物規模や仕様、予算を検討することが重要です。
ビル建設前に整理したい用途
ビル建設では、想定する用途によって計画そのものが大きく変わります。
特に賃貸ビルの場合は、建物完成後にどのようなテナントを誘致したいのかを考えておくことが大切です。
オフィスビル
オフィスビルでは、働きやすさやレイアウトの自由度、空調、照明、通信環境、セキュリティなどが重要になります。
テナントによって必要な人数やレイアウトが異なるため、区画を変更しやすい計画にしておくことも検討ポイントです。
また、エントランスやエレベーターホールなどの共用部は、入居企業だけでなく来訪者にも見られるため、ビル全体の印象に関わります。
店舗・商業系ビル
飲食店や物販店、サービス店舗などを想定する場合は、オフィスとは異なる設備条件が必要になることがあります。
例えば、
・給排水設備
・排気や換気設備
・電気、ガス容量
・看板や外観の見せ方
・搬入動線
・来店客の動線
などです。
特に飲食店を想定する場合は、後から設備を追加することが難しい場合もあるため、計画段階で対応可能な仕様を検討しておくことが重要です。
クリニック・医療系ビル
クリニックや医療系テナントでは、給排水設備、電気容量、バリアフリー、エレベーター、患者の動線など、一般的なオフィスとは異なる条件が必要になることがあります。
どのような診療科や事業者を想定するのかによっても必要な仕様は変わります。
将来的なテナント誘致を考える場合は、ターゲットとなる業種をある程度想定しておくと、建物計画を立てやすくなります。
複合用途のビル
1階を店舗、上階をオフィスにするなど、複数の用途を組み合わせる方法もあります。
用途を組み合わせることでテナント需要を広げられる場合がありますが、それぞれに必要な設備や動線を整理する必要があります。
例えば、店舗利用者とオフィス利用者の入口を分けるのか、エレベーターをどのように利用するのか、営業時間の違いにどう対応するのかなどを計画段階で検討します。
土地・敷地条件を確認する
建てたいビルのイメージが決まっていても、その土地に希望通りの建物を建てられるとは限りません。
土地には、用途地域、建ぺい率、容積率、高さなど、建物計画に関わるさまざまな条件があります。また、敷地の形状や接道状況、周辺環境によっても建築計画は変わります。
ビル建設を検討する際は、主に以下のような内容を確認します。
・敷地面積や形状
・接している道路の状況
・用途地域
・建ぺい率、容積率
・高さや斜線などの制限
・防火に関する条件
・周辺建物や近隣環境
・工事車両や資材搬入の条件
特に都市部では、敷地が狭い、前面道路が狭い、周囲を建物に囲まれているなど、施工条件が厳しい場合があります。
建物そのものの計画だけでなく、「実際にその場所でどのように工事するのか」まで確認しておくことが重要です。
ビル建設では収益性をどう考えるか
賃貸ビルとして建設する場合、重要になるのが収益性です。
立派な建物を建てても、想定した賃料で入居者が集まらなければ、事業として成立しにくくなります。
そのため、ビル建設では、建設費だけでなく、完成後の収入と支出まで見据えて計画する必要があります。
想定する賃料を確認する
まず、周辺の賃料相場や競合物件を確認し、どの程度の賃料を想定できるのかを整理します。
同じエリアでも、
・築年数
・駅からの距離
・建物のグレード
・設備
・区画面積
・共用部の状態
・用途
などによって賃料は異なります。
建設費から必要な賃料を逆算するだけではなく、そのエリアで実際に受け入れられる賃料水準を踏まえて建物計画を考えることが大切です。
入居率を考慮する
収益計画では、完成後すぐに全区画が埋まり、その状態が続くことだけを前提にするのではなく、空室が発生する可能性も考慮する必要があります。
テナントの入退去が発生すれば、空室期間だけでなく、原状回復や募集に関わる費用も発生します。
そのため、建設時点から特定のテナントだけに合わせすぎず、将来的にさまざまな事業者が利用しやすい建物にしておくことも重要です。
維持管理費を考える
ビルには、建設後もさまざまな費用が発生します。
例えば、
・設備の点検や保守費
・清掃費
・電気、水道などの共用部費用
・エレベーターなどのメンテナンス費
・外壁や防水の修繕費
・空調、給排水、電気設備の更新費
などです。
建設時の初期費用だけを抑えても、その後の維持管理費が高くなれば、長期的な収益性に影響します。
設備や仕様を決める際は、導入費用だけでなく、メンテナンス性や将来の更新費用も考慮することが大切です。
建設費と収益のバランスを見る
設備や仕様のグレードを上げれば、建設費も増えます。
一方で、コストを抑えすぎると、テナントから選ばれにくくなったり、将来的な修繕費が増えたりする可能性があります。
重要なのは、「できるだけ安く建てること」ではなく、想定するテナントや賃料に対して適切な建物になっているかを判断することです。
例えば、テナントが重視しにくい部分に過剰なコストをかけるよりも、空調、トイレ、エントランス、セキュリティなど、物件選びに影響しやすい部分へ重点的に投資した方がよい場合もあります。
ビル建設費は何によって変わるか
ビルの建設費は、延床面積だけで決まるものではありません。
主に以下のような条件によって変わります。
・建物の規模、階数
・RC造、S造などの構造
・外装、内装の仕様
・空調や給排水などの設備仕様
・エレベーターの有無や台数
・用途
・敷地条件
・基礎や地盤の条件
・施工条件
・工期
・資材価格や人件費
例えば、同じ延床面積でも、店舗やクリニックを想定して設備容量を大きくする場合と、シンプルなオフィス仕様では建設費が異なります。
また、敷地に工事車両を置くスペースがない、前面道路が狭いなど、施工条件が厳しい場合は、仮設や資材搬入にコストがかかることがあります。
そのため、計画初期の段階で敷地条件や用途を整理し、概算建設費を確認することが重要です。
建設費を考える際に注意したいこと
ビル建設では、建物本体の工事費だけで予算を考えないことが重要です。
計画によって異なりますが、建設に伴って以下のような費用が必要になる場合があります。
・設計費
・地盤調査などの調査費
・既存建物がある場合の解体費
・外構工事
・設備工事
・各種申請に関わる費用
・テナント対応に必要な工事
・その他の付帯工事
また、工事開始後に地中障害物など想定外の条件が判明すると、追加費用が発生する可能性もあります。
「本体工事がいくらか」だけではなく、ビルを完成させ、実際に利用・運営できる状態にするまでに必要な費用を整理しておきましょう。
ビル建設の一般的な進め方
ビル建設は、計画から完成まで複数の段階を経て進みます。
1. 建設目的と用途を整理する
まず、なぜビルを建設するのか、どのような使い方をするのかを整理します。
自社利用なのか、賃貸事業なのかによっても考え方は変わります。
賃貸ビルの場合は、想定するテナント、賃料、区画面積なども検討します。
2. 土地・敷地条件を確認する
敷地にどの程度の建物を建てられるのかを確認します。
用途地域、建ぺい率、容積率などに加えて、敷地形状や道路条件、施工性も確認します。
この段階で希望する建物が実現可能かを整理します。
3. 事業計画・収支計画を立てる
賃貸ビルの場合は、想定賃料、入居率、建設費、維持管理費などを踏まえて収支を検討します。
建設できる最大規模の建物をそのまま建てるのではなく、投資額に対してどの程度の収益が見込めるのかを確認することが重要です。
4. 建物の基本計画を検討する
用途や収支計画を踏まえ、建物規模、階数、区画、設備、共用部などを検討します。
この段階で、「どこにコストをかけるのか」「どこは必要十分な仕様にするのか」を整理しておくと、その後の設計や見積を進めやすくなります。
5. 概算費用とスケジュールを確認する
基本計画をもとに、概算の建設費や工期を確認します。
当初の予算を超える場合は、規模、仕様、設備などを見直し、事業計画とのバランスを調整します。
建設費を抑えるために必要な機能まで削ってしまうのではなく、収益性や将来の運営を踏まえて優先順位をつけることが大切です。
6. 設計・見積を進める
計画が固まったら、具体的な設計や見積へ進みます。
見積では、建築工事だけでなく、設備、仮設、外構、付帯工事など、どこまで含まれているのかを確認します。
仕様が異なれば金額も変わるため、複数社を比較する場合は、できるだけ同じ条件で比較することが重要です。
7. 工事を実施する
工事開始後は、安全管理、品質管理、工程管理を行いながら施工を進めます。
周辺に住宅や店舗がある場合は、騒音、振動、工事車両などへの配慮も必要です。
特に都市部のビル建設では、近隣対応や資材搬入なども工事を円滑に進めるうえで重要になります。
8. 完成後の運営につなげる
建物完成後は、設備点検や維持管理を行いながら運営していきます。
賃貸ビルの場合は、テナント入居後の設備対応や原状回復、将来的な修繕も発生します。
建設時から維持管理しやすい仕様にしておくことで、長期的な運営負担を抑えやすくなります。
ビル建設の施工会社選びで確認したいポイント
ビル建設では、施工会社選びも重要です。
建設費だけでなく、提案内容、施工実績、現場管理体制、説明力などを確認しながら判断しましょう。
類似するビルの施工実績があるか
施工会社の実績を見る際は、単に建設件数だけを見るのではなく、今回計画しているビルに近い実績があるかを確認します。
例えば、
・同程度の規模や階数
・オフィス、店舗など類似用途
・都市部や狭小地での施工
・テナントビルの施工
などです。
類似条件での経験があれば、計画段階から施工上の課題やコスト面について具体的な提案を受けやすくなります。
計画段階から相談できるか
施工会社には、完成した設計図通りに建てる役割だけでなく、施工性やコスト、工程の観点から提案できる会社もあります。
計画段階から施工会社が関わることで、
・実際に施工可能な計画か
・コストを抑えられる方法はないか
・工期に無理がないか
・維持管理しやすい仕様になっているか
などを確認しながら進められる場合があります。
設計と施工をどのような体制で進めるのかも含めて検討しましょう。
見積内容が明確か
建設会社を比較する際、見積総額だけで判断するのは避けた方がよいでしょう。
同じ建物計画でも、見積に含まれる工事範囲や仕様が違えば、金額も変わります。
見積では、
・建築工事
・設備工事
・仮設工事
・外構工事
・設備機器
・除外項目
・別途工事
・追加工事が発生する条件
などを確認します。
金額差がある場合は、「なぜ差があるのか」を説明してもらうことが大切です。
施工体制が明確か
実際に工事が始まった後、誰が現場を管理するのかも確認しておきましょう。
施工会社を選ぶ際は、
・現場管理者の経験
・協力会社との施工体制
・品質管理の方法
・安全管理体制
・工程管理方法
・問題発生時の対応方法
などを確認します。
ビル建設は長期間にわたる工事になるため、営業担当者だけでなく、実際の施工体制まで確認することが重要です。
リスクやデメリットも説明してくれるか
計画段階では、希望する内容をすべて実現しようとすると、建設費が大きくなったり、工期が長くなったりすることがあります。
その際、単に要望を受け入れるだけでなく、
・この仕様にすると費用が上がる
・この計画では施工上の制約がある
・将来的にメンテナンス費用が増える可能性がある
といった注意点まで説明してくれるかも重要です。
メリットだけでなく、費用や施工上のリスクも含めて相談できる会社を選ぶと、計画を進めやすくなります。
ビル建設で注意すべきポイント
建設できる最大規模だけで計画しない
土地を有効活用しようとすると、できるだけ大きな建物を建てたいと考えることがあります。
しかし、床面積を増やしても、テナント需要がなければ収益にはつながりません。
立地や周辺ニーズ、想定賃料、建設費を踏まえて、事業として適切な規模を検討することが大切です。
初期費用だけで仕様を決めない
建設費を抑えることは重要ですが、設備や仕上げを必要以上に抑えると、完成後の使い勝手やテナント募集に影響する場合があります。
また、メンテナンスしにくい設備や仕様を採用すると、将来の維持管理費が増える可能性もあります。
初期費用だけでなく、建設後の運営費や修繕費も踏まえて判断しましょう。
ターゲットとなるテナントを曖昧にしない
「幅広いテナントに対応できるビル」を目指した結果、どの業種にとっても中途半端な仕様になってしまうことがあります。
立地や周辺ニーズから想定するテナントをある程度整理し、必要な設備や区画を検討することが重要です。
将来の変更や修繕も考えておく
ビルは完成後、長期間使用する建物です。
テナントの入れ替えや用途の変化、設備更新などが発生することを想定し、改修やメンテナンスをしやすい建物にしておくことも大切です。
将来の運営まで考えた設計・施工が、長期的な収益性にも関わります。
まとめ｜ビル建設は用途・収益性・建設計画を一体で考えることが重要
ビル建設では、建物の規模やデザインだけでなく、誰がどのように利用するのか、どの程度の収益を見込むのか、建設後にどのように維持していくのかまで考えることが重要です。
特に賃貸ビルでは、周辺のテナント需要や賃料水準を踏まえて用途や仕様を決め、建設費と将来の収益のバランスを確認する必要があります。
また、施工会社を選ぶ際は、見積金額だけではなく、類似ビルの実績、計画段階での提案力、施工体制、見積の透明性なども確認しましょう。
ビル建設を単なる建築工事として考えるのではなく、土地活用や不動産事業の計画として整理したうえで進めることが大切です。
イー・エル建設株式会社について
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