マンション大規模修繕の責任施工方式とは？設計監理方式との違いを解説

2026/06/25 改修・大規模修繕

マンションの大規模修繕を進める際は、工事内容や施工会社を決める前に、どのような発注方式で進めるかを検討する必要があります。

大規模修繕の発注方式には、主に「責任施工方式」と「設計監理方式」があります。どちらの方式を選ぶかによって、管理組合や理事会の関わり方、施工会社の選定方法、見積比較の進め方、工事中の確認体制などが変わります。

しかし、管理組合や理事会にとって、発注方式の違いは分かりにくいものです。「責任施工方式と設計監理方式の違いが分からない」「自分たちのマンションにはどちらが合っているのか判断しにくい」と感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション大規模修繕における責任施工方式の概要や、設計監理方式との違い、それぞれの特徴、発注方式を選ぶ際の考え方について解説します。

マンション大規模修繕の発注方式とは

大規模修繕の発注方式とは、工事の調査・設計・見積・施工・監理を、どのような体制で進めるかを決める考え方です。

マンションの大規模修繕では、外壁補修、防水工事、シーリング工事、鉄部塗装など、複数の工事をまとめて行うことが一般的です。工事範囲が広く、専門的な判断も多いため、管理組合だけで進めるのは簡単ではありません。

そのため、発注方式によって、施工会社や設計事務所、コンサルタントなどの関わり方を整理しながら進めます。

主な発注方式としては、以下の2つがあります。

・責任施工方式
・設計監理方式

どちらが正解というものではなく、マンションの規模、管理組合の体制、理事会の負担、予算、工事内容の複雑さなどによって、適した進め方は変わります。

責任施工方式とは

責任施工方式とは、施工会社が調査・提案・見積・施工までを一貫して担う進め方です。

管理組合は、施工会社から建物の劣化状況や修繕内容の提案を受け、見積内容や工事計画を確認しながら発注を検討します。施工会社が工事内容の提案から施工まで関わるため、窓口が分かりやすく、比較的スムーズに進めやすい点が特徴です。

責任施工方式では、施工会社が建物の状態を確認したうえで、必要な工事内容や仕様、工期、費用を提案します。そのため、管理組合や理事会は、施工会社の説明内容や見積の前提条件を確認しながら判断していくことになります。

責任施工方式は、次のようなケースで検討されることがあります。

・理事会や修繕委員会の負担を抑えたい
・調査から施工まで一貫して相談したい
・比較的スピーディーに検討を進めたい
・施工会社と直接相談しながら工事内容を決めたい
・大規模修繕の進め方について分かりやすい窓口がほしい

一方で、施工会社が提案と施工の両方を担うため、管理組合側で見積内容や工事範囲、仕様の妥当性を確認することが重要です。

設計監理方式とは

設計監理方式とは、設計事務所やコンサルタントなどが、建物調査、設計、仕様作成、見積比較、工事監理などを行い、施工会社とは別の立場で工事を確認する進め方です。

この方式では、まず設計者やコンサルタントが建物の劣化状況を調査し、工事範囲や仕様を整理します。そのうえで、複数の施工会社から見積を取得し、比較・検討を行います。工事中は、設計者やコンサルタントが施工状況を確認し、仕様通りに工事が行われているかを監理します。

設計監理方式は、調査・設計・監理と施工を分けることで、第三者的な立場から工事内容を確認しやすい点が特徴です。

設計監理方式は、次のようなケースで検討されることがあります。

・工事内容や仕様を細かく整理してから施工会社を選びたい
・複数社の見積条件を揃えて比較したい
・第三者的な立場で工事を確認してほしい
・大規模で複雑な修繕工事を予定している
・理事会内で判断材料を整理しながら進めたい

一方で、設計監理費用が別途発生することや、検討・選定の工程が増えるため、責任施工方式に比べて進行に時間がかかる場合があります。

責任施工方式と設計監理方式の違い

責任施工方式と設計監理方式の大きな違いは、調査・設計・施工・監理を誰が担うかにあります。

責任施工方式では、施工会社が調査や提案から施工まで一貫して関わります。一方、設計監理方式では、設計者やコンサルタントが調査・設計・監理を担い、施工会社は工事を担当します。

主な違いを整理すると、以下のようになります。

項目	責任施工方式	設計監理方式
主な進め方	施工会社が調査・提案・見積・施工を一貫して行う	設計者やコンサルタントが調査・設計・監理を行い、施工会社が工事を行う
管理組合の窓口	施工会社が中心になる	設計者・コンサルタントと施工会社が関わる
見積比較	施工会社ごとの提案内容を比較する	仕様を揃えたうえで施工会社の見積を比較しやすい
工事監理	施工会社が自社の施工管理を行う	設計者・コンサルタントが第三者的に確認する
進行のしやすさ	比較的スムーズに進めやすい	検討工程が多く、時間がかかる場合がある
費用面	設計監理費用が別途発生しにくい	設計監理費用が別途必要になる
向いているケース	窓口を分かりやすくし、スムーズに進めたい場合	工事内容や仕様を細かく整理し、第三者確認を重視したい場合

どちらの方式にも特徴があり、管理組合の体制や工事の内容によって適した進め方は異なります。

責任施工方式のメリット

責任施工方式の主なメリットは、窓口が分かりやすく、調査から施工まで一貫して進めやすいことです。

施工会社が建物の状態を確認し、工事内容や見積、工程まで提案するため、管理組合や理事会にとっては相談先が明確になります。大規模修繕の進め方に慣れていない場合でも、施工会社と直接やり取りしながら検討を進められる点はメリットです。

また、設計監理方式に比べると、設計者やコンサルタントの選定工程が少ないため、検討から工事実施までの流れが比較的シンプルになりやすい傾向があります。

責任施工方式のメリットとしては、以下が挙げられます。

・調査から施工までの窓口が分かりやすい
・理事会や管理組合の負担を抑えやすい
・検討から施工までの流れが比較的スムーズ
・施工会社の経験を踏まえた提案を受けられる
・設計監理費用が別途発生しにくい

ただし、施工会社の提案内容をそのまま受け入れるのではなく、工事範囲や見積の前提条件、保証内容などを確認しながら進めることが重要です。

責任施工方式の注意点

責任施工方式では、施工会社が提案と施工の両方を担うため、管理組合側で内容を確認する視点が必要です。

例えば、提案された工事内容が建物の劣化状況に合っているか、見積の範囲や仕様が明確か、追加工事の条件が説明されているかを確認する必要があります。

特に注意したいのは、複数社から提案を受ける場合です。各社がそれぞれの考え方で工事範囲や仕様を提案するため、単純に見積金額だけを比較すると、工事内容の違いを見落としてしまう可能性があります。

責任施工方式で確認したいポイントは、以下の通りです。

・劣化診断の内容が具体的に説明されているか
・工事範囲と仕様が明確か
・見積の前提条件が示されているか
・除外項目や別途工事が説明されているか
・追加工事が発生する条件が明確か
・現場管理体制や担当者が分かるか
・住民対応や工事中の案内体制が整っているか
・保証内容や工事後の対応が明確か

責任施工方式では、施工会社の説明力や透明性も重要な判断材料になります。

設計監理方式のメリット

設計監理方式の主なメリットは、工事内容や仕様を整理したうえで施工会社を選びやすいことです。

設計者やコンサルタントが、劣化診断や工事仕様の整理を行うため、施工会社ごとの見積条件を揃えやすくなります。これにより、管理組合や理事会は、見積金額だけでなく、仕様や施工体制を比較しながら判断しやすくなります。

また、工事中に設計者やコンサルタントが監理を行うことで、仕様通りに工事が進んでいるかを第三者的な立場から確認できる点も特徴です。

設計監理方式のメリットとしては、以下が挙げられます。

・工事範囲や仕様を整理しやすい
・複数社の見積条件を揃えやすい
・第三者的な立場で工事内容を確認できる
・大規模で複雑な工事でも検討しやすい
・理事会や住民への説明資料を整理しやすい

工事内容を慎重に比較したい場合や、管理組合として客観的な確認体制を重視したい場合に適した進め方といえます。

設計監理方式の注意点

設計監理方式では、設計者やコンサルタントへの費用が別途発生します。また、調査、設計、見積取得、施工会社選定、工事監理といった工程が増えるため、工事開始までに時間がかかる場合があります。

また、設計者やコンサルタントの力量によって、工事内容の整理や施工会社選定の進めやすさが変わることもあります。発注方式を選ぶ際は、施工会社だけでなく、設計者やコンサルタントをどのように選ぶかも重要です。

設計監理方式で確認したいポイントは、以下の通りです。

・設計者やコンサルタントの実績があるか
・調査内容や仕様書の作成方針が明確か
・施工会社選定の進め方が分かりやすいか
・見積比較の基準が整理されているか
・工事監理の範囲や頻度が明確か
・設計監理費用の内容が分かりやすいか
・管理組合や理事会への説明が丁寧か

設計監理方式は、第三者的な確認体制を持てる一方で、進行管理や費用面についても理解したうえで検討する必要があります。

どちらの方式が向いているか

責任施工方式と設計監理方式のどちらが向いているかは、マンションの状況や管理組合の考え方によって異なります。

責任施工方式は、調査から施工まで一貫して相談できるため、窓口を分かりやすくし、比較的スムーズに進めたい場合に向いています。理事会や修繕委員会の負担を抑えたい場合や、施工会社の提案をもとに検討したい場合にも選択肢になります。

一方、設計監理方式は、工事範囲や仕様を細かく整理し、第三者的な立場で施工状況を確認してもらいたい場合に向いています。工事規模が大きい場合や、複数社の見積条件を揃えて比較したい場合にも検討しやすい方式です。

選び方の考え方としては、以下のように整理できます。

・進行の分かりやすさやスピードを重視する場合は、責任施工方式を検討しやすい
・第三者的な確認や仕様整理を重視する場合は、設計監理方式を検討しやすい
・理事会の負担を抑えたい場合は、窓口が明確な進め方が合いやすい
・工事内容が複雑な場合は、事前の設計・監理体制を重視した方がよい場合がある
・費用だけでなく、管理組合の体制や住民説明のしやすさも考慮する

重要なのは、方式の名前だけで選ぶのではなく、管理組合として何を重視するかを整理することです。

発注方式を選ぶ前に確認したいこと

大規模修繕の発注方式を選ぶ前に、管理組合や理事会では、まず自分たちの状況を整理しておくことが大切です。

例えば、以下のような点を確認しておくと、発注方式を検討しやすくなります。

・建物の劣化状況はどの程度把握できているか
・長期修繕計画と現在の建物状態にズレはないか
・工事範囲はある程度整理されているか
・理事会や修繕委員会に検討時間を確保できるか
・見積比較や施工会社選定をどこまで自分たちで行えるか
・住民への説明資料をどのように準備するか
・第三者的な監理を重視するか
・費用やスケジュールにどの程度余裕があるか